LES CONDITIONS SUSPENSIVES

Les conditions suspensives figurant généralement dans un compromis de vente ont pour objet de suspendre le contrat à la survenance des évènements. Le compromis ne produira alors ses effets que si les conditions suspensives se réalisent.

Si toutefois elles ne se réalisent pas, le contrat est caduque. L'acquéreur peut alors se dégager de ses obligations et récupérer intégralement  les sommes qu'il a déjà versées.

La condition suspensive d'obtention de prêt est une condition légale. Elle est réputée conclue même si elle n'est pas inscrite dans le compromis de vente.

L'acquéreur s'engage alors à effectuer toutes les démarches nécessaires auprès des organismes pour obtenir le prêt et à informer le vendeur du résultat de ses démarches.

L'acquéreur qui n'emprunte pas peut renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt à la condition qu'il en fasse expressément la demande.

Cette clause implique de porter une clause manuscrite sur le compromis de vente. Les conséquences de cette renonciation sont importantes et il faut absolument être certain de ne pas avoir besoin de recourir à des prêts immobiliers pour acquérir le bien.

A SAVOIR: un vendeur a le droit de refuser de vendre son bien si l'acquéreur fait appel à un prêt immobilier.

La condition suspensive d'obtention du permis de construire définitif est indispensable pour tout acquéreur de sa résidence principale qui part dans un projet de construction d'une maison individuelle. Cette condition est alors inscrite au compromis d'achat du terrain.

D'autres conditions suspensives liées aux travaux peuvent être inscrites dans l'avant contrat comme l'autorisation du changement d'usage.

Les conditions suspensives liées à la vente d'un bien sont fréquentes et concernent les acquéreurs devant eux-mêmes vendre un bien pour dégager les liquidités nécessaires à l'acquisition en cours.

Dans le contexte de crise actuelle, il n'est pas rare de voir des acquéreurs préférer poser ce type de condition suspensive plutôt que d'avoir recours à un prêt relais.

Il ne faut pas confondre les conditions suspensives avec les conditions résolutoires. Ces dernières sont moins utilisées et fonctionnent à l'inverse. Les conditions résolutoires rendent caduques un contrat dès lors qu'elles se réalisent.

La différence entre ces deux conditions est essentielle car si le compromis de vente ne comporte pas de conditions suspensives, le transfert de propriété se fera le jour de la signature du compromis. Une condition résolutoire n'ayant pas pour effet de suspendre un contrat mais de l'annuler rétroactivement si elle se réalise.

Dans ce cas, l'acquéreur devra par exemple assurer le bien dès la signature du compromis.

Un acheteur bénéficiant d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt doit obligatoirement se conformer lors de sa demande aux précisions portées dans le compromis. Ainsi, si l'avant-contrat prévoit que la durée du financement porte sur 20 ans, l'acquéreur ne peut pas faire jouer la condition suspensive en  faisant valoir un refus de prêt sur 25 ans.

L'acquéreur qui, dans le but d'obtenir de la part du banquier un refus de prêt, fait une fausse déclaration ou cache volontairement des informations utiles à l'étude de son dossier s'expose de voir la condition suspensive réalisée et donc d'être contraint d'acheter le bien.

L'acheteur qui ne voit pas la condition suspensive d'obtention de prêt réalisée tout en ayant satisfait à son obligation de recherche de financement commet une faute en laissant passer le délai prévu sans informer le vendeur du refus de prêt.

Ce dernier est donc en droit de demander une indemnisation au motif que l'immobilisation inutile du bien lui a causé un préjudice.

Si l'un n'a pas obtenu son prêt, les autres sont libérés de leur engagement.
Elles suspendent la vente à la réalisation d'un évènement dont on n'est pas certain qu'il se réalise