La promesse de vente

Même si l'avant-contrat le plus utilisé dans l'immobilier reste le compromis de vente, la promesse de vente a une valeur juridique au moins équivalente, même si les conséquences peuvent être différentes. Cela veut donc dire que si elle est de nature à garantir la transaction, la signature de la promesse de vente engage irrémédiablement  (sauf clauses spécifiques) acheteurs et vendeurs.

L'option

Promesse unilaterale
Le document engage en premier lieu le vendeur qui atteste vouloir vendre à l'acheteur potentiel un bien immobilier à un prix déterminé. Pour cela, il lui propose une option sur une durée convenue entre les parties.

Cette durée doit toutefois être suffisante pour permettre à l'acquéreur d'entamer toutes les démarches nécessaires comme négocier auprès des banques un crédit immobilier ou bien en cas de promesse de vente sur un terrain, de déposer un permis de construire.

Ainsi, pendant cette période, le vendeur a interdiction de proposer son bien à quelqu'un d'autre. Cette exclusivité représente donc un avantage indéniable pour l'acheteur et une contrainte pour le vendeur. Dans la pratique, cette forme d'avant-contrat peut être adaptée à la vente d'un logement pour lequel il est difficile de trouver preneur.
Indemnite d'immobilisation

L'indemnité d'indemnisation

Pour que la transaction s'effectue avec un acheteur motivé, le vendeur exige une indemnité correspondant  à l'immobilisation de son bien pendant la période de l'option. Le montant est en général de 10 % du prix de vente, mais il reste négociable et se décide librement entre les parties.

Si l'acheteur décide d'acheter le bien (on parle de lever l'option), l'acompte versé sera automatiquement déduit du prix de vente. Dans le cas contraire, l'acompte sera perdu. Bien entendu, cette " sanction " n'est pas appliquée lorsque l'annulation de la promesse de vente est due à la non-réalisation d'une clause suspensive d'obtention de prêt.

L'annulation de la promesse de vente

Tout d'abord, comme c'est le cas pour la signature d'un compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Un délai de réflexion qui permet aux acheteurs de changer d'avis sans avoir à justifier de leur décision et qui commence à courir le premier jour qui suit la remise du document.

Si vous devez annuler l'avant-contrat, vous devrez dans le cas d'une annulation, nous vous conseillons de transmettre le courrier en recommandé avec accusé de réception.

L'indemnité d'immobilisation doit alors être restituée dans son intégralité.
Lever l'option d'une promesse de vente

Procéder à l'enregistrement auprès des services fiscaux

Une fois signé, le document doit être enregistré aux services fiscaux (Article 1840 A du CGI). Vous disposez pour cela d'un délai de :

  • 10 jours pour un acte sous seing privé (entre particuliers)
  • 30 jours pour un acte authentifié (signature par un notaire

Les frais s'élèvent à 125 € et sont à la charge de l'acquéreur. 

A savoir : l'enregistrement d'une promesse de vente peut être effectué par le bénéficiaire ou le promettant. La confiance est donc nécessaire et en cas de doute, il est préférable que les deux parties effectuent ensemble la démarche.

Comment le droit civil définit un contrat unilatéral

L'Article 1103 du Code Civil précise que le contrat unilatéral engage une partie envers une autre, à la différence du contrat synallagmatique (compromis) qui engage les deux parties. C'est cet aspect du droit qui permet à l'acquéreur, dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, de différer sa décision et de ne pas s'engager avant la levée l'option. 

Les éléments obligatoires

Pour être valable, une promesse unilatérale de vente doit contenir un certain nombre d'éléments:
  • Identification des parties (Nom, prénom, adresse des domiciles)
  • Précisions sur le bien vendu, à savoir l'adresse du logement, ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, équipements, annexes, particularités...)
  • Servitudes éventuelles si elles sont connues du vendeur
  • Le prix de vente convenu entre acheteur et vendeur
  • La durée de l'option
  • Les clauses suspensives éventuelles
  • La date butoir de l'acte authentique

Important : la clause suspensive d'obtention de prêt a un caractère obligatoire dès lors que l'emprunteur a recours à un emprunt pour financer le bien.
Les autres formes d'avant-contrat
Le pacte de preference
Fonctionnement du Pacte de préférence. Un avant-contrat peu utilisé qui offre des possibilités intéressantes.
Clauses suspensives d'un compromis de vente
Un dossier important sur les clauses suspensives dont la rédaction nécessite une attention toute particulière.
Financement de l'acompte a verser a la signature
Emprunter pour payer l'acompte. Les solutions pour ceux qui ne disposent pas d'apport personnel.
Les elements a lire avant de signer une promesse unilaterale
Un dossier à parcourir en détail avant de signer un avant-contrat immobilier. Des conseils pour éviter tous les pièges.
Engagements de l'acheteur et du vendeur
Les engagements des avant-contrats. Un rappel sur des engagements juridiques que trop d'emprunteurs prennent à la légère.
Les differents avant-contrats immobiliers
Un guide complet sur les avant-contrats immobiliers avec de nombreux articles détaillés pour déjouer les pièges et signer en connaissance de cause.
Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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