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Prevoir l'acquisition d'un logement

Les avantages d'une acquisition programmée

Budgeter les charges du menage
La question de savoir si c'est vraiment utile de faire un budget prévisionnel mérite une réponse immédiate et sans équivoque: oui, c'est tout simplement indispensable, qu'on dispose d'économies interressantes ou qu'on ne dispose d'aucun capital.

Par ailleurs, si vous êtes investisseur, nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le budget prévisionnel locatif, nous vous donnons de précieux conseils pour présenter le meilleur budget à votre banquier.

Sachez que la décision d'acquérir votre résidence principale va modifier vos habitudes de vie de manière importante pour une longue période. Avant de commencer vos recherches et de constituer votre dossier de prêt, cette étape vous permettra de déterminer ce que nous appellons la  " mensualité raisonnable ". 

C'est elle qui déterminera votre capacité d'emprunt et par là même orientera les recherches de votre future résidence principale. Pour cela, il faudra établir le budget prévisionnel le plus précis possible.

Comment budgétiser les postes du ménages ?

Les différents postes du crédit

Les revenus professionnels

Inscrivez dans votre budget prévisionnel tous les éléments de vos revenus professionnels annuels :

  • Salaires
  • Traitements (pour les fonctionnaires)
  • 13e mois
  • Primes de vacances
  • Primes de transport
  • Primes d'intéressement
  • Dividendes
  • Les avantages en nature (essayer d'en faire une évaluation la plus précise possible)

Ces revenus s'entendent nets de charges sociales. Puis divisez par douze.
Vous établissez ainsi votre revenu net mensuel moyen.

Pour les travailleurs non salariés (TNS) c'est-à-dire artisans, commerçants, professions libérales ou agriculteurs, leurs revenus professionnels seront composés soit d'honoraires soit des prélèvements effectués et figurant sur le compte d'exploitation de leur société. De toute manière, il s'agira là aussi de revenus nets de charges sociales.

Pour les retraités, ce sont bien sûr les pensions qui seront prises en compte dans le budget prévisionnel.

Les allocations familiales

Si vous percevez des allocations familiales, vous devrez tenir compte de deux éléments dans votre budget prévisionnel, d'abord, tous les organismes de pret ne prennent pas en compte la totalité des allocations.
Ensuite, vous devez intégrer le fait qu'elles diminueront dans le futur puisque vous ne percevrez plus d'allocations pour les enfants ayant atteint l'âge de 20 ans.

Ne tenez donc pas compte dans votre budget prévisionnel de la totalité des allocations familiales que vous percevez, sauf si vos enfants n'atteindront pas l'âge de 20 ans au terme du crédit.
Etablir un budget previsionnel proprietaire

les indemnités et émoluments

À ne prendre en considération qu'à la seule condition qu'ils aient un caractère certain.

La pension alimentaire

  • La pension alimentaire. Pensez qu'elle peut être révisée si le débiteur ne pouvait plus assumer son obligation et que le juge aux affaires familiales revoit le montant de la prestation à la baisse.
  • La contribution à l'entretien et à l'éducation des enfants ne cesse pas obligatoirement à la majorité de l'enfant, mais jusqu'à ce qu'il soit autonome, notamment jusqu'à la fin de ses études.

Les autres revenus

Si vous avez d'autres revenus, vous devez déterminer d'abord, dans votre budget prévisionnel, s'ils ont un caractère certain ou aléatoire. Attention aux revenus sur lesquels vous n'êtes pas sûr de compter.

  • Revenus locatifs
  • Revenus de valeur mobilière
  • Rentes viagères

Les différents éléments du débit

Maitriser son budget apres un achat immobilier
Au débit de votre budget prévisionnel, il faudra noter toutes les charges fixes et charges variables qui resteront lorsque vous deviendrez propriétaire de votre résidence principale et au crédit l'ensemble des revenus, tout cela en respectant quelques règles de prudence.

Le principe de base est de mensualiser revenus et charges sans tenir compte des dépenses liées au loyer qui vont évidemment disparaître et être remplacées.

Il est préférable de séparer les charges en charges fixes et variables. La difficulté principale de cette partie du budget prévisionnel à ce stade, réside dans le fait que certaines de vos charges actuelles ne seront peut-être plus celles que vous aurez après être devenu propriétaire de votre résidence principale.

Il y aura un crédit qui remplacera le loyer et certains frais, comme ceux liés au chauffage ou aux transports, qui ne seront plus les mêmes. A ce stade du budget prévisonnel, vous ne les connaissez pas. Il faut donc, dans un premier temps, établir le budget sur la base actuelle.

Le but est de déterminer la mensualité raisonnable et par la même votre capacité d'emprunt de manière à bien orienter vos recherches.

Le budget prévisionnel n'est donc qu'un point de départ et méritera d'être corrigé par la suite.

Les charges fixes

  • Crédits en cours et assurances éventuelles qui s'y rapportent, même s'ils ne sont pas importants comme certains crédits consommation ou qui restent à courir sur une courte durée. En effet, la banque devra les intégrer pour évaluer votre taux d'endettement. Mais vous pouvez très bien ne pas en tenir compte dans votre budget prévisionnel si vous êtes certains de pouvoir les solder avec de l'apport personnel au moment de votre acquisition.
  • Services bancaires et financiers : ils sont de plus en plus fréquemment proposés par les différents organismes. Même si ces dépenses ne constituent pas un montant important, tenez-en compte.
  • Assurances : ce sont celles que vous avez souscrites et que vous conserverez : assurances sur la vie, assurances auto, assurances habitation.
  • Contrats de prévoyance (capitaux décès, invalidité et incapacité de travail)
  • Impôts : Impôt sur le revenu. En général, on ne connaît pas ses revenus futurs. Il faut donc prendre le dernier Impôt sur le revenu.
  • Taxe d'habitation et redevance TV (sur le même imprimé fiscal désormais).  Inscrivez-la dans votre budget prévisionnel, toutefois, son montant va changer. En effet, elle varie en fonction de plusieurs facteurs qui ne seront plus les mêmes lorsque vous deviendrez propriétaire de votre résidence principale. Si vous louez un appartement de 30 m2, vous aurez une taxe d'habitation plus élevée en achetant une villa de 120 m2. Nous tiendrons compte plus loin dans le chapitre " charges futures " de la taxe foncière qui n'est réglée que par les propriétaires. 
  • Téléphonie : ce poste est devenu relativement fixe depuis l'offre globale des différents fournisseurs d'accès à Internet. Comptabilisez dans ce poste :
  • L'accès à Internet
  • Le téléphone fixe 
  • Les téléphones portables de chaque membre de la famille.
  • Abonnements divers : canal +, canal satellite, TPS, alarme...
revenus pris en compte par la banque

Les charges variables

  • L'alimentation : pour évaluer les dépenses liées à ce poste et si vous ne tenez pas un budget précis, vous pouvez reprendre, pour votre prévisionnel, les derniers tickets de carte de crédit ou les souches de chèque des derniers mois et ainsi calculer assez précisément les dépenses qui sont liées à la nourriture. Pensez toutefois à rajouter ce que vous dépensez habituellement en dehors des « grosses courses », chez votre boulanger, boucher, pâtissier ou au marché de votre quartier.
  • Loisirs : à moins de faire une croix sur toutes vos vacances à venir, être propriétaire de votre résidence principale ne doit pas vous empêcher de continuer à sortir, aller au cinéma, partir en vacances, etc....Il est donc primordial de budgéter ce poste. Faites une évaluation sommaire, mais assez large de ce que vous avez pour habitude de dépenser sur une année et divisez par douze.
  • Scolarité : l'école est gratuite... mais nous savons tous quels frais, la scolarité des enfants occasionne. Budgétez également assez largement ce poste.
  • L'habillement: : comme pour l'alimentation, un état des dépenses passées pourra vous indiquer quel budget vous accordez en général à ce poste.
  • Santé : évidemment, il est impossible d'évaluer quel sera le montant de ce poste à l'avenir. L'objectif est simplement de prendre conscience que cela a un coût et d'en tenir compte dans votre budget prévisionnel. Deux éléments sont à comptabiliser : les cotisations à une complémentaire santé, ce qui ne représente pas de difficulté particulière à calculer et d'autre part, les dépenses de santé qui ne sont ni remboursées par la sécurité sociale ni par votre mutuelle. En jetant un coup d'œil à vos derniers bordereaux de remboursement, vous vous apercevrez si cet écart est important ou pas. Cela concerne très souvent des dépenses onéreuses et moins bien remboursées comme les frais dentaires ou optiques.
  • Chauffage-Eléctricité : là aussi les charges seront différentes de celles que vous avez actuellement, notamment, encore une fois, si vous passez d'un petit appartement à une grande villa. Nous insistons, mais pensez à poser toutes les questions utiles lors de vos recherches et n'hésitez pas à demander toujours les justificatifs de dépenses sur plus d'une année et surtout d'un hiver où il a fait relativement froid. Pensez aussi que la flambée des cours de pétrole n'affecte pas que le poste transports, mais aussi celui du chauffage. Cela devra vous inciter à bien vous renseigner sur le type de chaudière, l'isolation effectuée, etc..
  • Transport : c'est un poste qui a explosé depuis la flambée du pétrole et qui doit être impérativement pris en considération aujourd'hui, qu'il soit collectif ou individuel. Pour les voitures, utilisez le barème de l'Administration en fonction de votre kilométrage annuel, car il vous permet de calculer l'amortissement de votre véhicule.  En effet, il est fort à parier que pendant la durée de remboursement de votre crédit  vous soyez obligé de changer de voiture. Pensez toutefois que ce poste dépendra de l'endroit où se situera votre future résidence principale et sera donc à réviser lors de vos recherches.

Les charges futures

Évidemment lorsque vous serez propriétaire de votre résidence principale, certains montants de charge vont changer et d'autres vont se rajouter. Ce n'est que plus tard, lorsque vous serez en recherche active, que vous serez en mesure de faire une évaluation plus précise... à condition qu'à chaque visite vous pensiez à apprécier ces dépenses.
  • Taxe foncière : Si vous n'avez pas encore entamé vos recherches, vous ne pourrez pas budgéter le coût de taxe foncière dans votre budget prévisionnel, mais vous devez savoir que cette charge vous incombera dès lors que vous deviendrez propriétaire de votre résidence principale. Rien d'ailleurs de vous empêche de faire une simple évaluation en vous renseignant auprès de vos amis et connaissances quel montant ils reversent. Toutefois, sachez que la taxe foncière dépendra du lieu et de la surface habitable.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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