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Quelle est la validité du bon de visite ?

Définition

Le bon de visite que fait signer l'agent immobilier avant de visiter un bien est un document d’usage courant qui a pour objet de protéger son travail. En signant le document, l’acquéreur potentiel reconnaît avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière et s'engage à ne pas négocier en direct avec les acquéreurs

La valeur juridique du bon de visite donne toutefois lieu à de nombreuses controverses et fait encore aujourd'hui l'objet de plusieurs interprétations.

Que risque t-on si on signe en direct ?

Engagagements de l'acquéreur
L’agent immobilier engage des frais et consacre du temps à trouver des acquéreurs et à faire visiter les biens. Il est donc légitime que son travail soit rémunéré. 

Le bon de visite a le mérite de limiter les pratiques de certains acheteurs indélicats qui cherchent à faire l’économie de la commission. Mais sa portée juridique reste magré tout limitée et son principal intérêt est d'apporter la preuve que l'agent a rempli sa mission vis à vis du vendeur.

Risques pour l'acquéreur

L'agence ne peut pas engager de poursuites à l'encontre de l'acquéreur qui aurait signé un compromis de vente après avoir visité le bien par son intermédiaire. En effet, au regard de la Loi Hoguet, seule la signature d’un mandat écrit peut entraîner le versement de commissions. Ainsi, le seul cas où l’acquéreur s’expose juridiquement est lorsqu’il est lié à l’agent par un mandat de recherche.
valeur juridique du bon de visite

Risques pour le vendeur

Par contre, elle peut légitimement engager une action en justice contre le vendeur car ce dernier est engagé au versement des commissions par le mandat de vente. Or le bon de visite prouve que l‘agent immobilier a rempli son rôle en faisant visiter le bien à l’acquéreur potentiel. Et les cas de jurisprudence prouvent que les tribunaux condamnent généralement les vendeurs au paiement de la commission qui était prévue dans le mandat.

Et si j'achète par l'intermédiaire d'une autre agence

Une décision de la Cour de Cassation avait jugé que les vendeurs n'avaient commis aucune faute en traitant avec une agence immobilière alors même que les acquéreurs avaient au préalable visité le bien avec une autre agence. Rappelons qu'en signant le bon de visite, l'acquéreur s'engage à ne pas traiter en direct avec les vendeurs. Ces derniers, en signant l'avant contrat par l'entremise d'un autre professionnel ne peuvent en aucun cas faire l'objet de poursuites de la part de la première agence.

Jurisprudence : arrêt de la Cour de Cassation

Loi Hoguet
La jurisprudence, par un arrêt n° 568 du 9 mai 2008 apporte un éclairage intéressant.

Un agent immobilier de Cannes fait visiter, dans le cadre d'un mandat non exclusif signé avec le vendeur, un appartement à un couple d'acquéreurs potentiels. Ces derniers font une proposition d'achat, non retenue à l'époque. A signaler qu'aucun bon de visite n'avait été signé.

Par la suite, l'agent immobilier apprend que la vente a été traitée directement entre les vendeurs et le couple d'acheteurs auquel il avait visiter l'appartement. Ce dernier saisit la justice et réclame aux acquéreurs qu'ils versent la commission prévu au mandat.

Dans un premier arrêt, le tribunal de Grande Instance de Grasse condamne les acquéreurs en se fondant sur l'Article 1382 du code civil. Pire encore, en appel, la Cour d'Aix en Provence impose au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile, le paiement de dommages et intérêts.

La première chambre civile de la Cour de Cassation a cassé l'arrêt de Nîmes car le paiement de la commission ne peut en aucun être versé par les acquéreurs.
risque pour l'acquereur qui signe avec une autre agence

En conclusion

La jurisprudence rappelle que la relation commerciale entre l'agent immobilier et les particuliers (acheteurs et vendeurs) résulte uniquement des dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970. Aucune commission ne peut être réclamée à l'acquéreur en l'absence d'un mandat de recherche. Seul le vendeur est lié par contrat avec l'agent immobilier.

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