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Quels avantages à signer le compromis de vente chez le notaire ?

Choisir entre le notaire du vendeur ou de l'acheteur
Même s’il est possible de signer un avant-contrat en présence de l’agent immobilier, ou même directement entre vendeur et acheteur, confier la rédaction du compromis à un notaire apporte une sécurité juridique indéniable à la transaction. 

Parce le compromis de vente engage irrémédiablement les parties sur les dispositions contractuelles dont il fait l’objet, confier sa rédaction à un professionnel du droit comporte de nombreux avantages. 

Pourquoi confier la rédaction de l’avant-contrat à votre notaire ?

En signant le compromis chez le notaire, vous allez bénéficier de 3 avantages :

  1. Vous profitez des conseils d’un officier public qui engage sa responsabilité et qui est tenu par son devoir de conseil envers les 2 parties.
  2. Vous confiez la rédaction à un professionnel du droit. Cet aspect est essentiel pour l'insertion des clauses suspensives et plus encore pour régler les éventuels litiges puisque acheteur et vendeur peuvent s'appuyer sur son expertise pour faire valoir leurs droits.
  3. Vous authentifiez l’acte et par la-même vous lui donnez une force juridique qu’une signature sous seing privé ne confère pas. Elle est de plus opposable aux tiers, ce qui est particulièrement utile en cas de recours d'un ou plusieurs héritiers.
Signature du compromis en double minute

La force probante

Premier aspect de cette force juridique, le contenu d’un compromis de vente signé chez un notaire a une valeur probante. L’acte authentique constitue en effet une preuve irréfutable, qui s’impose aux juges et ne peut pas être remis en cause en cas de litige.  

La force probante trouve d’ailleurs une application très pratique en cas de plainte des héritiers du vendeur. Si ces derniers venaient à contester l’exactitude de la preuve, il faudrait qu’ils engagent une procédure et s’inscrire en faux.

La force exécutoire

Dans le Code de procédure civile, la force exécutoire à l’une des parties de contraindre l’autre à satisfaire à ses obligations contractuelles. Le vendeur peut ainsi poursuivre l’acheteur pour l’obliger au paiement du montant de la vente, sans pour autant engager une action en justice, ce qui s’avèrera toutefois nécessaire si l’acquéreur refusait de s’exécutait pas.

La date certaine

La date d’un acte authentique est incontestable. Ce caractère certain ne peut être contesté et s’oppose à tous. 
Imposer son notaire de famille

Faut-il choisir le cabinet du vendeur ou celui de l’acheteur ?

La question mérite d’être posée mais signer le compromis de vente chez le notaire du vendeur ou de l’acheteur ne relève pas d’un choix crucial à notre avis. Difficile d’imaginer en effet qu’un notaire fasse preuve de partialité lors de la rédaction d’un acte. 

Notre conseil : si vous avez un notaire de famille en qui vous avez confiance, imposez-le ! En effet, la rédaction peut très bien être confiée aux notaires des deux parties. On parle alors de signature en double minute.

Signature en double minute

Les deux cabinets vont collaborer à la rédaction des contrats et accomplir ensemble les formalités. Peut importe que les actes soient signés chez l’un ou chez l’autre notaire. D’ailleurs il arrive souvent que l’un d’entre eux se fasse représenter par un clerc, la signature étant prise en charge par l’autre. 

Contrairement à une idée reçue, confier la signature à 2 cabinets de notaire ne double pas le coût du compromis, ces derniers étant amenés à se partager les honoraires.
Authentification du compromis de vente

Le devoir de conseil

Le notaire est un officier ministériel qui agit au nom de l’Etat. Il éclaire les parties sur les droits et obligations de chacun. Mais son devoir de conseil ne se limite pas à une simple obligation d’information. Il attire également votre attention sur les points susceptibles de présenter des difficultés et précise les engagements que vous contractez.

Cas des acquisitions complexes

Les conseils de votre notaire s’avèreront particulièrement utiles en cas d’acquisition complexe.

Cas de l’indivision

Simple à mettre en place et peu coûteux, le cadre juridique de l’indivision est choisi par la grande majorité des couples non mariés. Ce régime peut toutefois créer des situations inextricables en cas de séparation. Le notaire saura vous mettre en garde contre ses conséquences et vous conseiller si nécessaire d’autres possibilités comme la clause tontinière par exemple. Il veillera également à ce que la quotité détenue par chaque indivisaire soit cohérente avec sa part de financement pour éviter une éventuelle requalification fiscale.

Cas de la SCI

Même si on peut trouver des modèles de statuts sur Internet, on ne saurait trop vous conseiller de confier leur rédaction à un juriste. Le notaire est particulièrement bien placé pour vous aider à constituer votre SCI et adapter les statuts à votre situation personnelle. 
Devoir de conseil du notaire

La rédaction des conditions suspensives

La rédaction des clauses suspensives du compromis de vente mérite une grande attention. Les caractéristiques qui composent la condition d’obtention de prêt par exemple doivent être en tous points identiques aux éléments de la demande en banque. Dans le cas contraire, il ne sera pas possible d’annuler le compromis de vente pour refus de prêt.
Références juridiques
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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