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A quoi s'engagent acheteur et vendeur à la signature de l'avant-contrat

Les signataires du compromis de vente ne saisissent pas toujours la portée de leur engagement. Même s'il s'agit d'un contrat préparatoire, il n'en demeure pas moins qu'un avant-contrat confère au vendeur et à l'acheteur des obligations.

Le formalisme de l'avant-contrat

Le formalisme de l'avant-contrat diffère selon qu'il s'agit d'une promesse ou d'un compromis de vente et suivant que la signature a lieu devant un notaire ou sous seing privé. Dans tous les cas il doit être transmis par voie recommandée à chaque co acquéreur ainsi qu'aux cautions éventuelles.

Le délai de rétractation

L'acquéreur dispose de 7 jours pour renoncer à la vente. Le délai de réflexion commence à courir à partir du lendemain de la première notification par la poste. A noter qu'il n'est nul besoin de justifier sa décision pour faire jouer son droit de rétractation.

Versement de l'acompte

Le vendeur exige habituellement le paiement d'un acompte (d'un montant de 5 à 10% du prix de vente). Si vous signez en présence d'un professionnel (notaire ou agent immobilier ayant souscrit une garantie financière), cet acompte devra être versé le jour de la signature. 

Si vous traitez directement avec le vendeur, il ne lui sera pas possible d'exiger de versement avant la fin du délai de rétractation. Pour l'achat d'un bien ancien, ce montant correspond peu ou prou au montant des frais de notaire.

Dans tous les cas, vous devez soit disposer d'un apport personnel suffisant soit trouver un organisme de prêt qui finance les frais annexes.

Les conditions suspensives

L'engagement de l'acquéreur est immédiat lorsque le compromis de vente ne comporte aucune condition suspensive. Dans le cas contraire, la vente est suspendue à la réalisation des clauses inscrites dans l'avant-contrat.
Formalisme du versement de l'acompte
Si l'acheteur a recours à un ou plusieurs prêts pour financer le bien, la vente ne sera réputée comme réalisée que si tous les prêts demandés sont accordés. Dans le cas contraire, le compromis de vente est caduc et les acomptes éventuellement versés doivent être remboursés intégralement.

A noter : la condition suspensive de prêt est une règle d'ordre public. Elle s'impose au vendeur même si elle ne figure pas dans l'avant-contrat.

Les obligations des parties

Engagement de la signature du compromis de vente
S'agissant de véritables contrats, le compromis et la promesse de vente engagent juridiquement vendeur et acheteur, sous réserve que les conditions suspensives soient réalisées. Cette obligation née :

  • Pour la promesse à partir du jour où l'option est levée.
  • Pour le compromis de vente, après que le délai de rétractation de 7 jours est écoulé.

A ce stade, il faut avoir conscience que les négociations sont terminées et que tous les accords doivent être respectés, même si seul l'acte de vente peut entériner le transfert de propriété.

Dans cet esprit, les signataires de l'avant-contrat doivent tout faire pour parvenir à l'acte authentique. L'acquéreur devra ainsi être de bonne foi au moment d'entreprendre ses démarches pour obtenir un financement.

Les devoirs du vendeur

Le dossier de diagnostic technique

Le vendeur est tenu d'établir à sa charge un dossier de diagnostic technique (Amiante, performance énergétique, plomb...), visant à informer l'acquéreur sur l'état du logement et d'annexer les résultats à l'avant-contrat. 

Important : sans le DDT, le vendeur ne peut pas s'exonérer des vices cachés.
Valeur juridique du compromis de vente

Les charges de copropriété

La Loi ALLUR de mars 2014 a renforcé l'information de l'acquéreur en imposant au vendeur d'un bien en copropriété de fournir toute une liste de documents :

  • Règlement
  • Descriptif 
  • Les différentes informations liées aux charges 
  • Le carnet d'entretien.

L'obligation de délivrance immobilière

Le vendeur est tenu de respecter la date de signature de l'acte authentique prévue par l'avant-contrat. Elle entérine le transfert de propriété et donne au nouveau propriétaire la totale jouissance du bien. 

Le vendeur s'engage en outre à livrer un bien conforme à l'état où il était lorsqu'il a été visité par l'acquéreur. Cette obligation s'étend aux biens meubles lorsqu'ils ont fait l'objet d'une négociation et ajoutés dans le compromis comme l'équipement d'une cuisine.

La garantie des vices cachés

Le législateur estime que l'acheteur non professionnel visite le bien en "bon père de famille" et qu'à ce titre il ne peut déceler les dysfonctionnements liés à certains équipements ou les problèmes de gros oeuvre qui ne sont pas visibles à l'oeil nu. A ce titre, il bénéficie d'une garantie pour vices cachés à condition qu'il n'ait pas eu connaissance des désordres au jour de l'acte de vente

Il est possible toutefois pour le vendeur de s'exonérer de la garantie mais la jurisprudence a souvent remis en cause la validité de la clause d'exonération, notamment lorsqu'il a pu être prouvé que le vendeur avait connaissance des défectuosités.
Devoirs de l'acheteur et du vendeur

Les devoirs de l'acquéreur

Faire diligence pour déposer sa demande de prêt

L'acheteur qui a recours à un ou plusieurs emprunts pour financer son achat doit d'une part respecter scrupuleusement les conditions édictées à l'avant-contrat et d'autre part faire diligence dans ses démarches. Sachez que le non-respect des caractéristiques du financement ou la mauvaise foi sont systématiquement condamnés par les tribunaux. 

Outre les délais imposés à l'acquéreur pour déposer sa demande ou pour obtenir l'offre préalable, l'avant-contrat doit préciser les conditions par lesquelles s'effectuera la demande de prêt immobilier. 

  • La durée 
  • Le type de taux (fixe ou variable) et en cas de prêt révisable, les conditions de l'indexation
  • Le taux maximum au-delà duquel l'acquéreur ne souhaite pas emprunter
  • Le montant.

Compte tenu de ces contraintes, nous vous conseillons de recourir à un notaire pour rédiger la clause suspensive d'obtention de prêt.

Important : si le refus de financement porte sur des caractéristiques différentes de celles indiquées dans le compromis de vente, le vendeur est en droit d'exiger que la clause suspensive d'obtention de prêt soit remise en cause.

Paiement du prix

Le paiement du bien s'effectue le jour de la signature de l'acte de vente. Lorsque l'acheteur fait appel à un financement, c'est la banque qui transmets les fonds au notaire chargé de la transaction. Le paiement inclut l'ensemble des frais liés à la mutation (taxes, débours et honoraires du notaire). 

A savoir : la taxe foncière est réglée par le vendeur et l'acheteur prorata temporis à compter de la date de l'acte authentique.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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