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Livrer un logement conforme : les sanctions à l’encontre du vendeur indélicat

Les professionnels de l’immobilier ont souvent pour habitude de rappeler à l’acheteur à quoi il s’engage en signant un  avant-contrat. Avec l’obligation de délivrance, la Loi précise au vendeur les engagements auxquels à son tour il est tenu. Précisions avec nos spécialistes.

Ce que dit la Loi

La Loi traite de l’obligation de la délivrance du vendeur dans les articles 1604 à 1624 du Code civil qui, en matière de vente immobilière, s’exécute lors du transfert de propriété avec la remise des clefs qui a lieu généralement le jour de la signature de l’acte authentique.

Elle précise également toutes les conditions de l’exécution (conformité, délais, garanties…) ainsi que les différentes sanctions encourues en cas de manquement aux engagements contractuels.

Les éléments de l’obligation

Conformité du bien vendu

Il arrive qu’une mauvaise surprise attende l’acheteur le jour où il prend possession du logement. Les problèmes de non-conformité sont d’ailleurs plus fréquents qu’on le croit :

  • Le vendeur prend du retard pour libérer les lieux
  • Une erreur a été commise dans l’attribution d’une cave ou d’un parking
  • Les cartons et le mobilier n’ont pas été entièrement débarrassés

Rappelons que le bien doit se trouver dans un état identique à celui qu’il était lors de la conclusion des accords, c'est-à-dire au jour de la signature du compromis de vente. À noter que les risques de détérioration, s’ils ne sont pas du fait du vendeur, sont supportés par l’acheteur.
Notre conseil aux acquéreurs : une dernière visite quelques jours avant la signature de l’acte de vente s'impose afin de vérifier que tout est conforme. Avertissez le notaire de toute anomalie rencontrée et n’hésitez pas à demander le report de l’acte si nécessaire et même à annuler la transaction en toute dernière extrémité.
Le vendeur doit liberer les lieux le jour de l'acte de vente

Logement vendu libre

Le vendeur doit veiller à libérer les lieux le jour de la signature de l’acte sauf accord entre les parties. En cas de report d’emménagement, les acheteurs sont responsables des dégâts qui peuvent survenir à compter de cette date puisqu’ils deviennent propriétaires du logement.

Notre conseil aux vendeurs : si vous avez le moindre problème pour libérer le logement, prévenez immédiatement le notaire et les acheteurs et tentez de négocier le report de la signature de l’acte de vente. 

Logement vendu avec un locataire

A contrario, il est possible qu’une des conditions de la réalisation de la vente soit l'occupation du logement. C’est le cas notamment dans l’investissement locatif. Il arrive cependant que le locataire décide de donner congé avant la signature de l’acte authentique. 

Pour éviter cet écueil, vous pouvez soit inscrire la présence du locataire au jour de l’acte comme condition suspensive soit prévoir une indemnité compensatrice en cas de départ.

À savoir : le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption si le vendeur ne lui a pas donné congé, sauf dans le cas d’une mise en copropriété d’un immeuble de moins de 10 logements.

Garanties

Le législateur a considérablement renforcé les dispositifs permettant de protéger les acquéreurs. Le vendeur doit ainsi se soumettre chaque année à des diagnostics immobiliers obligatoires plus nombreux. 
Non conformite du logement

Diagnostics immobiliers

Diagnostics obligatoires
Ils visent à apporter une information détaillée à l’acquéreur sur l’état du logement, sans pour autant constituer une garantie. L’acquéreur prend sa décision en fonction du DDT (dossier de diagnostic technique) annexé au compromis de vente qui porte sur :

  • La présence éventuelle de plomb et d’amiante.
  • L’état des installations de gaz ou d’électricité.
  • La surface habitable déclarée du logement (Loi Carrez).
  • La performance énergétique.
  • La présence de termites ou d’autres insectes parasitaires comme les larves xylophages.

A noter que tous les diagnostics ne sont pas obligatoires. Certains dépendent des décisions préfectorales (termites), d’autres sont liés à l’ancienneté des installations (gaz, électricité). Ils doivent être réalisés par un professionnel agrée.

Le vice caché

Garantie de vice cache
Livrer un bien conforme ne met pas l’acheteur à l’abri d’éventuelles déconvenues, car le bien peut présenter à l’usage des vices cachés. Si ces derniers affectent la structure de l’immeuble ou empêchent une utilisation normale, l’acquéreur peut faire jouer la garantie contre les vices cachés à la double condition :

  1. Que les désordres constatés soient antérieurs à la vente
  2. Qu’il n’en ait pas eu connaissance au moment de la signature du compromis de vente.

Il lui appartient toutefois de prouver l’antériorité du vice constaté. Il dispose pour cela d’un délai de 2 ans à compter du jour où il a eu connaissance du vice, la difficulté résidant parfois dans sa capacité à démontrer les faits.

Bon à savoir : les défauts d’ordre esthétique ne sont pas concernés.

Important : elle ne doit pas être confondue avec la garantie d’éviction (voir plus bas) pour laquelle le vendeur ne peut se désengager.
Clause d'exoneration de la garantie contre les vices caches

La clause d’exonération

Dans la pratique, il est rare que l’acquéreur puisse faire jouer la garantie dans la mesure où le législateur permet au vendeur de bonne foi (1) de s’en exonérer. La plupart des avant-contrats prévoient ainsi une clause d’exonération que l’acquéreur est libre d’accepter ou de refuser.

(1) : qui n’a pas connaissance des désordres.

Garantie contre l'éviction

Elle confère à l’acheteur un usage " paisible " du logement. Le vendeur doit s’assurer que rien ne vienne troubler ou limiter ce droit. La garantie d'éviction se limite toutefois aux seuls faits dont le vendeur (ou ses ayants droit) pourrait être jugé comme responsable. 

Sanctions à l’encontre du vendeur

Sanctions contre le vendeur en cas de defaut de delivrance conforme
Si l’obligation de délivrance n’est pas satisfaite, nous vous conseillons d’engager une négociation amiable avec le vendeur. Dans beaucoup de cas, cette démarche permet d’aboutir à un compromis satisfaisant pour les deux parties. 

À défaut d’accord, mettez le vendeur en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez toujours pas gain de cause, vous n’aurez pas d’autre choix que celui d’engager une action en justice, car seul le juge pourra ordonner l’exécution forcée. Ce dernier pourra également décider d’une réduction du prix, mais sachez que seule une expertise judiciaire donnera une valeur incontestable au montant du préjudice.

La résolution de la vente est très rare. Lorsqu’elle est prononcée, la vente est considérée n’avoir jamais eu lieue. Le vendeur doit alors restituer les sommes versées plus les frais annexes (frais de notaire ainsi que ceux liés aux emprunts immobiliers). L’acquéreur doit rendre le logement (sans versement d’indemnités) au vendeur.

Si vous annexez un volet mobilier (cuisine intégrée, électroménager, placard aménagé…), dressez la liste la plus précise possible : marque, couleur, taille, état de fonctionnement. N’hésitez pas à prendre des photos et à les joindre à la liste. 

Notre conseil aux acquéreurs : pensez à insérer une pénalité financière dans l’acte authentique au cas où le logement ne serait pas libre.

Bon à savoir : en cas de force majeure, le vendeur peut demander à être exonéré de sa responsabilité. Il lui incombe toutefois de prouver que le problème de délivrance n’est pas de son fait. 
Références légales
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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