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La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

Garantie pour vices caches
Après avoir trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, vous vous êtes engagé en signant un avant-contrat. Tout semble aller pour le mieux jusqu’au jour ou vous découvrez que le logement en question comporte un vice caché. Comment faire pour dénoncer le compromis de vente ? Quels sont les recours ? Comment fonctionne la garantie légale pour vices cachés ? La responsabilité du vendeur est-elle engagée dans tous les cas ? Autant de réponses auxquelles nos experts répondent.

Même si les conseils donnés dans ce dossier s’adressent avant tout aux acquéreurs qui viennent de signer un compromis de vente, ils s’appliquent à tous, y compris à ceux qui découvrent un défaut après avoir signé l’acte authentique.

Définition

La garantie légale pour vices cachés protège l’acheteur contre tout défaut non apparent lors des visites, qui rendrait le bien " impropre à sa destination ". Cela signifie que le problème constaté était invisible et que rien ne pouvait le laisser prévoir lors des visites.  

A savoir : elle ne concerne pas les désordres peu importants résultants d’une usure normale. Elle est gratuite et s’applique à tous types de biens immobiliers, neufs ou anciens, qu’ils soient vendus par des professionnels ou des particuliers. 

Les juges reconnaissent la méconnaissance de l’acheteur qui visite le bien en " bon père de famille ". Il est normal que celui-ci n’ait pas remarqué un éventuel défaut. Le caractère non prévisible du désordre est d’autant plus évident si le logement paraît sain, dans un bon état et semble bien entretenu.

La responsabilité du vendeur

S’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du défaut et qu’il l’a volontairement dissimulé à l’acquéreur, il s’expose, en plus du remboursement du prix de vente et de tous les frais subis par l’acquéreur (frais de notaire, frais liés au prêt immobilier, déménagement…) au paiement de dommages et intérêts. 

Notre conseil aux vendeurs : signalez  tous les soucis dont vous avez connaissance. Il est préférable de négocier le prix en tenant compte des éventuels problèmes du logement. Ceux-ci pourront alors être inscrits dans le compromis de vente, ce qui évitera tout recours futur de l’acquéreur

Clause d’exonération de la garantie

Cette clause est souvent utilisée pour se prémunir contre les désordres éventuels pour lesquels le vendeur a fait établir des diagnostics par un professionnel (amiante, plomb, termites…). Elle a fait l’objet de nombreuses jurisprudences et les commentaires autour des décisions de justice ont parfois semé le trouble, remettant même en cause sa validité. 

Elle garde bien entendu tout son intérêt pour le vendeur de bonne foi, mais sans remettre en cause son caractère général, les juges peuvent être amenés à l’annuler s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du défaut qui fait l’objet du recours.

Important : seuls les particuliers peuvent s’exonérer de la garantie des vices cachés. Les vendeurs professionnels quant à eux ne peuvent se prévaloir de cette exclusion. Ils sont tenus de connaître tous les défauts qui peuvent affecter l’immeuble, visibles ou invisibles.

Cas de travaux réalisés par le vendeur

Exoneration de la garantie pour le particulier
La décision de la Cour de cassation du 10 juillet 2013 modifie la définition du vendeur professionnel. Dans ce jugement, nous apprenons que le logement a été en grande partie détruit dans un incendie, provoqué par une cheminée qui avait été construite par le vendeur lui-même. La Cour de cassation a considéré que le vendeur, ayant lui-même conçu et installé la cheminée, a agi comme un professionnel et devait être considéré comme tel. Il ne peut donc à ce titre s’exonérer de la garantie des vices cachés. 

Par extrapolation on peut donc aisément imaginer que bon nombre de bricoleurs risquent alors d’être requalifiés comme vendeurs professionnels dès lors qu’ils entreprennent de refaire eux-mêmes l’électricité, le chauffage ou de rajouter une extension au bien.

Quelques exemples de vices cachés

Le recours en garantie concerne tous les désordres non apparents et qui ne permettent pas d’habiter le logement dans des conditions normales. Ces vices concernent souvent des problèmes liés à la solidité de l’immeuble. Ce peut être par exemple un terrain qui s’effondre en partie et qui menace l’édifice, des fondations qui ne respectent pas les normes de construction, des infiltrations d’eau, l’apparition de fissures importantes, un défaut de conformité du chauffage ou de l’électricité.
A noter qu’ils ne résultent soit d’un défaut de conception ou de fabrication soit d’un mauvais entretien. 

Mise en œuvre de la garantie

Recours en garantie pour resilier la vente
L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du défaut pour agir et entamer une action en garantie. Il lui appartient de faire la preuve qu’il s’agit d’un vice caché, existant au jour de la vente.

Pour éviter toute ambiguïté sur le caractère non apparent du défaut, sachez que les tribunaux estiment que l’acquéreur non professionnel visite généralement le logement avec le regard du " bon père de famille ", c'est-à-dire sans compétences particulières. D’autre part, il faut savoir que les visites peuvent difficilement se transformer en expertises techniques.

Si l'acquéreur obtient gain de cause

L’acquéreur peut demander l’annulation pure et simple de la vente. Dans ce cas, il doit restituer le logement dans l’état où il était au jour de la vente, ce qui peut évidemment poser des problèmes si des travaux ont été effectués, le vendeur pouvant exiger que le logement soit remis dans son état initial. 

Le montant de la vente est alors remboursé à l’acquéreur, augmenté des frais de notaire et de toutes autres dépenses occasionnées, comme les frais de déménagement.

L’acquéreur peut également demander une remise du prix. Le montant de la déduction est décidé par le juge.

Exceptions

La vente aux enchères n’entre pas dans le champ d’application de la garantie contre les vices cachés. La situation est d’autant plus complexe que les visites sont souvent limitées et qu'il n’est pas aisé d’entreprendre les investigations nécessaires pour s’assurer que le logement ne comporte aucun vice caché.

Notre conseil : faites-vous accompagner par un ou plusieurs professionnels du bâtiment afin de bénéficier de leur expertise sur les points les plus délicats (solidité de l'édifice, problèmes d'humidité, vétusté des installations...)
Références juridiques
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Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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