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Résilier le compromis de vente

Se dedire d'un compromis
Dans la plupart des cas, l'avant-contrat d'un achat immobilier précède la signature de l'acte authentique. Mais il existe une multitude de cas où l'annulation du compromis de vente entraîne la résiliation de la vente immobilière. 

Si certaines situations sont prévues par la Loi et permettent à l'acquéreur de renoncer à ses engagements, comme par exemple pendant les 10 jours du délai de rétractation, sans avoir à payer de pénalités ni frais, sachez que les résiliations arbitraires, qu'elles soient le fait de l'acheteur ou du vendeur, peuvent avoir des conséquences très lourdes. Pas question donc de revenir en arrière en dehors des cas de nullité de la vente, prévus par le législateur.

Annuler un compromis

La situation diffère suivant qu'il s'agit d'un compromis ou d'une promesse. Dans le cas du compromis de vente (contrat synallagmatique), l'acheteur et le vendeur s'engagent juridiquement et, en dehors des cas prévus par la Loi, l'annulation peut avoir de lourdes conséquences.

L'acheteur qui renonce à la vente s'expose au paiement de dommages et intérêts et, de plus, le vendeur est en droit de saisir la justice pour contraindre l'acquéreur à honorer ses engagements, même s'il s'agit d'une situation extrême particulièrement rare.

Le vendeur est tenu à une obligation de délivrance à la date prévue et s'expose en cas de retard dans la livraison du logement au versement d'indemnités par jour de retard. Le cas d'annulation d'une vente par un vendeur est particulièrement rare et n'a pas donné à ce jour de jurisprudence connue, mais les acquéreurs peuvent saisir la justice et contraindre le vendeur indélicat qui souhaite revenir sur sa décision, à respecter ses engagements et le forcer à la vente.
Les conditions suspensives

Rompre une promesse de vente

A la différence du compromis de vente, la signature d'une promesse n'engage pas irrémédiablement l'acquéreur. Ce dernier dispose d'un délai pour décider s'il réalise la vente et peut librement annuler son achat. Ce n'est qu'en cas de levée d'option que son engagement devient définitif. Il peut donc renoncer librement à la vente sans avoir à verser de pénalités.

Important : en cas de réponse hors délai, l'acquéreur doit verser une indemnité d'indemnisation au vendeur.

A l'initiative de l'acheteur

Les cas prévus par la Loi

Rétractation dans les 10 jours

La Loi permet aux acquéreurs de changer d'avis en leur octroyant un délai de rétractation de 10 jours, qui démarre à compter du lendemain du jour de la réception du compromis de vente. Rappelons que les documents doivent être transmis aux 2 parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le délai expire un dimanche ou jour férié, le terme est reporté d'un jour.

A savoir : la Loi interdit tout versement d'acompte avant l'expiration du délai de réflexion lorsque le compromis est signé entre particuliers. Dans les autres cas, si l'acheteur renonce à la vente et se rétracte dans les 10 jours l'acompte doit être restitué dans son intégralité, sans aucune pénalité.

Non-réalisation d'une clause suspensive

La non-réalisation d'une condition suspensive est un cas légal d'annulation du compromis de vente et répond à des règles strictes. La rédaction de chaque clause demande une attention particulière et il préférable de la confier à un professionnel du droit comme le notaire pour vous aider.

La clause suspensive d'obtention de prêt est de loin la plus importante. Elle est d'ordre public et protège l'acquéreur qui fait appel à un prêt pour financer le bien, à condition que les éléments de la demande soient en tous points identiques aux caractéristiques qui figurent dans l'avant-contrat. Ainsi, si vous indiquez que vous souhaitez emprunter sur 20 ans et que vous obtenez un refus de financement sur 25 ans, la non-réalisation de la condition suspensive ne pourra pas être évoquée.
Annulation du compromis de vente pour vice cache

Vices cachés

Pour conduire à l'annulation de la vente, les vices cachés (non-apparents au moment de la visite) doit être antérieur à la signature de l'avant-contrat et rendre le logement impropre à sa destination. Toute action en justice doit être intentée dans un délai maximum de 2 ans à compter de la date le vice caché a été constaté.

Il appartient au juge de décider si la vente doit être annulée. Ce dernier peut tout à fait décider de diminuer le prix de vente. Cette décision a alors un effet rétroactif et oblige le vendeur à rembourser le "trop versé" aux acquéreurs.

Les autres cas non prévus

Ma situation personnelle ou professionnelle a changé

Delai de reflexion de 10 jours
Il arrive que certains changements de situation surviennent après la signature et contraignent l'acheteur à ne pas respecter le contrat. C'est le cas lorsque survient le décès d'un des acquéreurs, une maladie grave ou une perte d'emploi. S'il est possible de contracter une assurance décès au jour de la signature du compromis pour se couvrir contre les risques de décès par accident, dans les autres cas, il n'y a pas véritablement de solutions. Sachez que l'issue dépend en grande partie de la bonne volonté des vendeurs.

Le bien ne m'intéresse plus

Il ne faut pas considérer le compromis de vente comme un simple accord de principe. Il s'agit bien d'un véritable contrat, qui engage juridiquement les deux parties. L'acquéreur dispose néanmoins d'un "droit à l'erreur" et peut changer d'avis dans les 7 jours qui suivent la réception de l'avant-contrat. En dehors du délai de rétractation et sous réserve que les conditions suspensives soient réalisées, l'acheteur est tenu d'acheter le bien.

Si vous annulez la vente au seul prétexte que vous n'êtes plus intéressé par le bien, vous vous exposez au mieux au versement d'une indemnité (en général limitée au montant de l'acompte), au pire à des poursuites judiciaires pouvant contraindre à la réalisation de la vente. 

Annulation par le vendeur

Compromis annule par le vendeur
C'est une situation rare, mais qui peut se produire. Quel que soit le motif qui l'amène à revenir sur les accords du compromis (Proposition d'achat plus intéressante, décision d'occuper soi-même le bien, opposition d'un héritier...) et à renoncer à la transaction, le vendeur ne peut pas de lui-même annuler la vente, hormis dans 2 cas précis.

Arrangement amiable

L'Arrangement amiable avec les acquéreurs est la solution la plus simple et la plus directe. N'hésitez pas à proposer une indemnité financière, par exemple un montant équivalent à celui de l'acompte.

Vices de consentement

Si vous êtes victime d'un vice de consentement, par exemple : violence sur la personne, erreur importante dans la rédaction du compromis, fausse déclaration de la part des acquéreurs ou un dol, vous pourrez engager une procédure en annulation, à condition que si vous soyez en mesure de le prouver.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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